L’eredità insostenibile dell’edilizia turistica del Novecento
L’edilizia turistica italiana – seconde case – così come la conosciamo oggi, è il risultato di un modello economico e culturale nato e consolidatosi nel secondo dopoguerra, in particolare durante il boom economico degli anni Sessanta e Settanta.
In quel periodo, il possesso di una seconda casa al mare o in montagna rappresentava per le famiglie italiane un simbolo di benessere e stabilità. La villeggiatura – in estate sulle coste, in inverno tra i monti – era una consuetudine diffusa, favorita dalla crescita dei redditi, dal miglioramento dei trasporti e da un’idea di tempo libero legata alla stanzialità.
Molte di queste abitazioni vennero costruite in maniera intensiva e disordinata, spesso in assenza di una pianificazione urbana lungimirante. La priorità era dare una risposta rapida alla domanda crescente, più che immaginare uno sviluppo sostenibile e durevole. Così, in tutto il Paese – dalle coste adriatiche e tirreniche alle valli alpine e appenniniche – sorsero villaggi turistici, condomini e villette, spesso in aree periferiche o difficilmente accessibili, lontane dalle infrastrutture primarie e dai servizi essenziali.
Il progressivo disallineamento tra domanda e offerta
Negli ultimi decenni, tuttavia, il contesto è radicalmente cambiato. A partire dagli anni Novanta, e in modo sempre più evidente dopo la crisi del 2008, si è assistito a un declino costante del modello di turismo residenziale stagionale. La diffusione di nuove modalità di viaggio – più brevi, più frequenti, meno legate alla proprietà – ha profondamente modificato le abitudini dei vacanzieri. A questo si sono aggiunti fattori strutturali come l’invecchiamento della popolazione, la contrazione dei redditi familiari, la crescita della mobilità internazionale e la digitalizzazione dell’offerta turistica.
Le seconde case, un tempo risorsa, sono diventate così un onere per molte famiglie italiane. I figli degli originari proprietari spesso si ritrovano a ereditare immobili che non utilizzano, ma che comportano costi di manutenzione, tasse e obblighi amministrativi non indifferenti. L’affitto stagionale, che potrebbe rappresentare una soluzione, è ostacolato da vincoli normativi, limiti infrastrutturali o – nel peggiore dei casi – dalla completa mancanza di domanda.
Una questione strutturale e di sostenibilità territoriale
Il problema delle seconde case abbandonate o sottoutilizzate è particolarmente evidente nelle aree montane e rurali. In molte località alpine e appenniniche, le abitazioni costruite tra gli anni Sessanta e Ottanta risultano oggi isolate, prive di collegamenti efficienti, di servizi sanitari, scolastici e commerciali. Alcune non sono nemmeno allacciate alla rete fognaria o idrica, rendendo impossibile un utilizzo stabile o un’eventuale riconversione.
Un esempio eloquente è la Valvarrone, in provincia di Lecco: paesi come Pagnona, pur immersi in contesti naturali spettacolari, sono isolati, poco accessibili e privi dei servizi minimi. Qui, come in molti altri casi, si assiste a un paradosso: mentre le grandi città soffrono per l’aumento dei prezzi degli immobili, in montagna le case non riescono nemmeno a essere vendute, e spesso vengono abbandonate. Il costo della ristrutturazione supera il valore di mercato, e l’assenza di prospettive economiche scoraggia qualsiasi investimento.
Le seconde case al mare
Situazioni analoghe si riscontrano anche in molte zone balneari e dell’entroterra italiano. Nel Salento e nel Gargano, ad esempio, la costruzione massiccia di seconde case dagli anni Ottanta in poi ha lasciato in eredità un patrimonio edilizio sovradimensionato, spesso privo di servizi e infrastrutture, utilizzato solo per poche settimane all’anno.
Lo stesso vale per alcuni tratti della costa adriatica, in particolare in Abruzzo e Marche, dove interi quartieri di residence stagionali restano chiusi per gran parte dell’anno, con evidenti ripercussioni sul tessuto urbano e sociale.
Anche la costa toscana e quella ligure mostrano segni di sovraccarico edilizio. In molte località costiere, l’aumento incontrollato delle seconde case ha portato alla saturazione del territorio, alla pressione su risorse naturali e servizi e a fenomeni di desertificazione invernale.
Nell’entroterra umbro e abruzzese, così come in alcuni comprensori sciistici minori, si rileva una situazione ancora più critica: molte abitazioni costruite in aree oggi scarsamente frequentate sono ormai in stato di degrado, difficilmente recuperabili e del tutto scollegate dalle dinamiche economiche e sociali contemporanee.
L’insostenibilità economica della ristrutturazione
Un ulteriore elemento di criticità è rappresentato dall’impossibilità economica di riqualificare il patrimonio esistente. I costi di ristrutturazione sono spesso superiori al valore di mercato dell’immobile. In molti paesi di montagna, ad esempio, il prezzo al metro quadro per una casa già sistemata è inferiore ai costi necessari per il recupero di un edificio fatiscente. Questo disallineamento scoraggia gli investimenti e alimenta un circolo vizioso di degrado e disinteresse.
A ciò si aggiunge l’impatto del cambiamento delle politiche fiscali e abitative. Mentre le grandi città soffrono per la mancanza di alloggi e l’aumento dei canoni, le aree turistiche stagionali sono sovraccariche di abitazioni vuote per gran parte dell’anno. Il risultato è una polarizzazione territoriale, in cui alcune zone diventano sempre più attrattive, mentre altre si svuotano progressivamente.
Quali soluzioni? Rigenerazione, riconversione o demolizione
Il tema delle seconde case è oggi al centro di molte agende politiche e istituzionali, sia a livello nazionale che locale. Alcune regioni stanno sperimentando nuove forme di rigenerazione urbana e territoriale. L’obiettivo è attrarre nuovi residenti, in particolare lavoratori da remoto.
Per farlo, si ricorre a incentivi fiscali, alla riattivazione dei servizi essenziali e alla promozione di progetti culturali o agricoli.
In altri contesti, si discute anche di una possibilità più radicale: la demolizione selettiva. In Italia è ancora poco praticata, ma potrebbe rivelarsi necessaria in alcuni territori.
Eliminare gli edifici non recuperabili significherebbe restituire spazio al paesaggio naturale o riconvertire le aree per usi collettivi. Una scelta difficile, ma potenzialmente utile per il futuro di alcune comunità.
Riflessioni per un nuovo modello di turismo e abitare
Il tema delle seconde case non è solo una questione immobiliare. È un nodo complesso che coinvolge il futuro del turismo, la gestione del territorio e il diritto all’abitare.
Serve un approccio sistemico. Un metodo capace di tenere insieme sostenibilità economica, ambientale e sociale.
L’obiettivo non può più essere la crescita quantitativa dell’offerta edilizia. Deve diventare la qualità dell’abitare. E la coerenza tra usi del suolo, risorse disponibili e bisogni reali delle comunità.
Ripensare l’eredità dell’edilizia turistica del Novecento significa chiedersi quale ruolo possano – o non possano più – avere le seconde case nelle strategie di sviluppo locale.
È una sfida urgente. Riguarda la montagna e il mare, i piccoli comuni e le politiche nazionali.
E, prima o poi, andrà affrontata con decisione.
